La titularidad, un factor primordial

La primera distinción que podemos hacer, obviamente, es en función de su titularidad. En nuestro país, invertir en residencias es muy común, lo que hace que muchas sean privadas. Otras, en cambio, pueden tener distintos propietarios, pero eso es algo que veremos mejor a continuación:

Residencias públicas

Como su propio nombre indica, están gestionadas por las administraciones públicas. El Estado en sí no posee competencias en esta materia, por lo que son las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los encargados de administrarlas. Sin embargo, hay casos especiales, ya que en Canarias, por ejemplo, suelen ser los Cabildos.

Residencias privadas

Se trata de una de las instituciones de este tipo más comunes hoy en día. Son residencias gestionadas íntegramente por una empresa privada, que asume todos sus gastos y obtiene los beneficios económicos. Como no se trata de una entidad pública, impone sus propios criterios de admisión.

Residencias concertadas

Son una categoría intermedia entre las dos anteriores, ya que la gestión es compartida entre una institución pública y una empresa privada. En este caso, hay plazas reservadas para cada modalidad, a las que se accede por medio de dos vías distintas. No obstante, también se puede dar la situación de que sean los primeros quienes la posean y concedan la gestión a un negocio.

Clasificación según su formato

En sí, las residencias tienen el aspecto de un edificio de grandes dimensiones. Esta es la imagen que todos tenemos acerca de este tipo de centros, pero no la única. En muchas ocasiones, se trata de casas acondicionadas para funcionar como tales o incluso de espacios públicos que en su día tuvieron otra función y fueron rehabilitados. Según su formato, pueden ser de otros tipos.

Vivienda asistida

Con el propósito de mantener la independencia de las personas mayores el máximo tiempo posible, hay casas preparadas para funcionar como residencias. En ellas, los ancianos pueden mantener su privacidad y su vida normal, pero reciben asistencia continua de profesionales que velan por su salud.

Esta opción es una buena oportunidad de negocio, ya que no es necesario comprar un edificio completo. Sin embargo, puede ser algo difícil de amortizar a corto y medio plazo. Es más, el hecho de que solo un anciano (o dos) residan en cada domicilio complica bastante la rentabilidad, pero no la imposibilita.

Residencia psiquiátrica

En este caso, se ingresa a personas que tienen una determinada enfermedad mental. Claro está que no basta con tenerlas, sino que, además, deben ser dependientes o no poder vivir solos por cualquier motivo. En este sentido, durante los últimos años, muchas residencias de la tercera edad incluyen una planta psiquiátrica.

Desde el punto de vista del inversor, hay un punto a favor y otro en contra. Lo bueno es que no es necesario adquirir material especializado para personas dependientes. Lo complicado es que es necesario disponer de personal especializado en psiquiatría, que requiere un coste adicional.

Residencia mixta

Otra opción para comprar residencias de mayores son las residencias mixtas. Su principal ventaja es que están disponibles para un perfil mucho más amplio de pacientes, lo que incrementa las posibilidades de negocio. Generalmente, pueden acceder personas dependientes, no dependientes y con perfil psiquiátrico.

Si tuviéramos que mencionar una desventaja, sería la necesidad de contratar a un grupo mayor de profesionales. Es decir, es necesario tener un equipo de médicos, psiquiatras, enfermeras y demás. A su vez, todos deben tener especialización en personas con y sin dependencia.

Otros tipos de residencias

Si echamos un vistazo al panorama actual, encontramos que hay otras categorías fundamentales.

Centros de día

Los mayores pasan solamente una parte del día, usualmente entre la mañana y la tarde. Es una buena opción de compra, ya que no es necesario invertir en personal nocturno (que conlleva un aumento en el salario). Sin embargo, el beneficio económico que se obtiene por cada plaza es algo menor, aunque es una buena solución para quienes desean vender residencias geriatricas.

Residencias de mayores autoválidos

Esta es una de nuestras principales recomendaciones de negocio, ya que hay que contratar menos personal. Estos espacios están pensados para ancianos que son completamente independientes, pero necesitan compañía. El único punto en contra es que la demanda de plazas no es tan elevada como en otras categorías.

En definitiva, las residencias geriátricas son una oportunidad de negocio, sobre todo durante el panorama actual. En Salus Capital estamos especializados en la elaboración de proyectos para invertir en residencias de tercera edad. Intervenimos en fusiones, transacciones y colaboramos para que el negocio sea exitoso.

Antes de tomar la decisión de comprar o vender un centro residencial de la tercera edad

Pese a que el número de emprendedores no para de crecer en este sector, debemos tener en cuenta diferentes aspectos antes de hacer este tipo de operaciones. El retorno de la inversión a medio y largo plazo parece atractivo, aunque no debemos aprobar ni la compra ni la venta de residencias a la ligera. Este sector cuenta con una enorme regulación que puede dificultar una operación exitosa. Hay que tener en cuenta tanto las habilidades, como el compromiso y las opciones de financiación que necesitamos.

Es necesario encajar muchas perspectivas y situaciones diferentes. Por ello, hay que analizarlas de manera completamente independiente. Actualmente, los grandes grupos cuentan con equipos de especialistas de un enorme nivel. En Salus Capital ofrecemos asesoramiento totalmente personalizado en este sector.

Existen diferentes tipos de negocio en esta área. Por un lado, comprar residencias de mayores es muy similar a la adquisición de un hospital privado. Esto es debido a que es necesario contar con un nivel elevado de atención en todos los clientes del geriátrico. Es necesario que contemos con altos niveles de formación en medicina y asistencia de enfermería. Sin embargo, otra de las tipologías de negocio son aquellas residencias que se limitan a ofrecer un lugar donde poder dormir sin la necesidad de muchos cuidados. Más parecido a un hotel que a un hospital.

Aspectos para tomar la decisión

A la hora de tomar la decisión es importante llevar a cabo un estudio de mercado que pueda analizar la viabilidad de este proyecto. Hay diferentes aspectos como la situación geográfica, la competencia o el contexto socioeconómico que ponen las bases para saber si se puede escalar este tipo de negocio. Una vez llevado a cabo este tipo de análisis es fundamental conocer aspectos de tipo ético.

Este tipo de negocio está reservado para un tipo de personas que tengan la vocación de cuidar. En este sentido, si no tenemos este tipo de perfil, es recomendable no llevar a cabo este conjunto de operaciones. Es obligatorio asegurarnos de que cumplimos toda la normativa estatal y regulada por cada Comunidad Autónoma para poder contar con una licencia de apertura en regla.

Analizar la tipología de negocio que queremos implementar nos permitirá establecer unos objetivos y metas que sean realistas. Además de las residencias de cuidados geriátricos se incluyen los centros de día o de terapia ocupacional, e incluso los centros de terapia a domicilio.

Adicionalmente, es importante asegurarnos de que contamos con un personal adecuado y especializado en el cuidado de personas mayores. Entre ellos se incluyen fisioterapeutas, personal sanitario, cocineros, monitores de ocio e incluso conductores que transporten a los residentes. A la hora de vender residencias geriatricas es importante valorar correctamente nuestra empresa, y encontrar un inversor que esté dispuesto a pagar su valor.

Gestiones y trámites

Una de las gestiones o trámites principales será la compra de la denominación social. Una de las formas jurídicas más recomendables en este sector será una sociedad limitada, con un capital mínimo de 3000 euros. Posteriormente, será fundamental la apertura de una cuenta bancaria que sea exclusiva para el negocio en el que se va a depositar todo el capital social.

La adquisición de una residencia de mayores ya existente también obliga a la definición de los nuevos estatutos sociales por parte de los nuevos socios. Finalmente, será necesario que efectuemos la compraventa de participaciones y la posterior firma ante un notario. Una vez ya estén las acciones en manos de los nuevos socios capitalistas, habrá que inscribir la sociedad en el Registro Mercantil y obtener el NIF provisional.

Sin el asesoramiento adecuado, este tipo de operaciones pueden ser mucho más complicadas. Por ello, en Salus Capital somos especialistas en la compraventa de sociedades, de negocios y de inmuebles relacionadas con el sector geriátrico. Además, administramos contratos de arrendamientos del negocio, manteniendo la propiedad del inmueble. Por otro lado, ayudamos a nuestros clientes a hacer realidad proyectos de llave en mano y diferentes fórmulas de financiación que sean viables. En el caso de que necesitemos vender, llevamos a cabo una valoración previa de la empresa, el negocio o el inmueble.

Como conclusión, las residencias de tercera edad se están convirtiendo en uno de los activos más atractivos del presente y del futuro, aunque requiere un alto nivel de especialización para que este tipo de inversiones sea exitosa. Ponte en manos de Salus Capital y rentabiliza tu capital.

Invertir en residencias: modelo de éxito

Invertir en residencias se ha convertido en una de las opciones más rentables de los últimos años. De este hecho da buena muestra la cantidad de fondos de inversión, socimis y grandes corporaciones empresariales que han apostado por nuestro país a la hora de invertir en este sector. No obstante, hay más motivos por los que esta inversión supone todo un éxito:

• Aumento de la esperanza de vida. La esperanza de vida aumenta todos los años debido a los avances científicos y médicos que nos permiten vivir más y mejor. Por este motivo, las residencias de personas mayores han proliferado por toda la geografía nacional, con las consiguientes oportunidades de empleo y de crecimiento económico. Es una realidad social que no va a cambiar, de ahí que las inversiones económicas previstas para 2021 y 2022 se mantengan.
• Volumen de facturación. Este sector genera una facturación de 4.500 millones de euros anuales, de ahí que este motivo sea uno de los más atractivos para los inversores.
• Respaldo del sector público y político. El cuidado de personas mayores es interés público para cualquier administración o gobierno. No obstante, sería imposible que se gestionara todo el volumen de residencias por parte del sector público, desarrollándose, así, un aumento de las privadas. Por ejemplo, en Cataluña hay aproximadamente 200 geriátricos públicos en contraposición a los 900 que hay privados. Esto no quita que las diferentes administraciones ejerzan sus competencias en cuanto a inspección y vigilancia de los marcos normativos que son de aplicación en esta materia.

¿Cuál es la situación actual?

La pandemia ha sido un imprevisto para todos nosotros desde el punto de vista emocional, así como un fuerte golpe a las cuentas y finanzas de todo tipo de empresas. Lo que nunca nos podríamos imaginar es que esta crisis sanitaria afectara de una forma tan perjudicial a las personas mayores y, por consiguiente, a las residencias.

Durante los meses del confinamiento domiciliario del año 2020, vimos cómo el virus se ensañaba con las personas mayores, más concretamente en las residencias donde vivían. Esto afectó a personal y residentes, y dejó, tras de sí, un número de fallecimientos que no dejaba de crecer día tras día.

La avanzada edad de los residentes, así como la carencia de recursos materiales para afrontar los primeros meses de pandemia, en consecuencia, las residencias se quedaron totalmente desprotegidas debido a la dificultad de todas las administraciones para afrontar esta situación a todos los niveles.

Estos hechos originaron pérdidas económicas durante todo el año 2020 (plazas libres, falta de personal, pérdida de confianza de los usuarios, etc.), así como una pérdida de valor en cuanto a la imagen que tenían estos centros.

Perspectivas de futuro: ha llegado el momento de comprar residencias de mayores

La pregunta que surge en estos momentos es: ¿qué perspectivas de futuro tiene este sector tras la crisis del coronavirus? La situación que tenemos ahora ya no es la misma que la del año pasado, ya que los geriátricos han visto reforzadas sus medidas de seguridad en el ámbito sanitario e higiénico y una mayor protección y ayuda por parte de las administraciones públicas. Por consiguiente, ha habido un aumento de la inversión por parte de las empresas que controlan este sector, junto con la llegada de la vacuna.

La normalización en este sector ha permitido que cada vez haya menos plazas libres que ocupar. Es decir, ahora mismo el sector se encuentra en fase de estabilización absoluta y, por consiguiente, se está recuperando la dañada imagen que ha dejado tras de sí la pandemia.

Los últimos estudios e informes publicados por consultoras de reconocido prestigio prevén que para el año 2035 haya un total de 13 millones de personas aproximadamente en residencias de personas mayores. Por lo tanto, el crecimiento será de un 38 %. Este hecho permite que los inversores y grandes grupos empresariales mantengan su apuesta firme por nuestro país en cuanto a operaciones inmobiliarias, así de como de capital.

Comprar o vender residencias geriátricas

Si estás interesado en vender residencias geriátricas para obtener rentabilidad o comprar residencias de mayores pensando en el futuro, no dudes en contar con el asesoramiento necesario.

En Salus Capital, somos una empresa especializada en operaciones de inversión relacionadas con las residencias de la tercera edad y contamos con un equipo altamente cualificado y con experiencia.

Invertir en residencias desde intereses diferentes

Hay una diversidad de actores con el ánimo de invertir en el entorno de las residencias. Desde sus correspondientes perspectivas e intereses tan distintos, necesitan asesoramientos también diferentes. Estos se dividen en tres grupos:

1. Los propietarios. Son las personas dueñas de uno o varios establecimientos y desean venderlos o alquilarlos para que otros los sigan explotando.
2. Los operadores. Son personas que desean gestionar o explotar una institución de manera profesional para prestar los servicios asociados a ella.
3. Los inversores inmobiliarios. Llevan a cabo distintos roles. Pueden ser inversores institucionales o privados. Lo habitual es que los primeros adquieran la forma de socimis o sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria y fondos. Es frecuente que los segundos sean family offices.

Ante esta multiplicidad de intervinientes, conseguir un asesoramiento muy personalizado y adaptado a las necesidades diferentes de cada colectivo es primordial para un proyecto de residencias. En Salus Capital tenemos el objetivo de que los proyectos sean viables y plenamente satisfactorios para todos ellos.

Asesoramiento a inversores inmobiliarios

Desde Salus Capital, empresa especializada en el asesoramiento inmobiliario, somos capaces de identificar las mejores oportunidades para cada tipo de inversor. Poseemos una amplia red que nos permite ofrecer distintas variedades de proyectos, ya sean para construir, en funcionamiento, con capital nacional o con greenfield. También facilitamos la puesta en contacto con el operador adecuado según las características del proyecto. Disponemos de la trayectoria y la experiencia para asegurar procesos eficientes y exitosos.

Asesoramiento a operadores

Aunque algunos operadores son también pequeños inversores inmobiliarios, lo habitual es que deseen centrarse en la gestión y explotación de las residencias. Puesto que somos empresa especializada en los asesoramientos, ofrecemos a los operadores un proyecto a medida y actuamos de intermediarios con los propietarios. Les brindamos la diligencia debida, gestionamos la documentación necesaria, los plazos, las expectativas y necesidades que surjan. Controlamos el cumplimiento de lo acordado por las partes. Asimismo, estamos en posición de buscar el inversor inmobiliario adecuado para acompañar al operador y que él adquiera el inmueble.

Asesoramiento a los propietarios

Los propietarios también son diversos, al margen del tipo de establecimiento. Algunos desean alquilar sus negocios, mientras que otros buscan traspasarlos o venderlos. En estos casos, el papel que desempeñamos consiste en realizar un análisis contable y financiero de la compañía, el tipo de sociedad, la ubicación y el entorno. También ayudamos a establecer un precio objetivo para la transacción. Constituimos un gran soporte a la hora de preparar la documentación y nos encargamos de encontrar al comprador o arrendador adecuado. Participamos y coordinamos el proceso de diligencia debida o due diligence. Revisamos los contratos y acuerdos que conducen a la formalización de la operación.

Valoración de residencias de tercera edad y tipos de proyectos

En Salus Capital estamos especializados en transacciones sobre las residencias, establecemos un precio objetivo previo a la negociación, valoramos el inmueble y lo diferenciamos del fondo de comercio o negocio. Analizamos la situación financiera de la sociedad y la asesoramos para lograr su optimización mediante planes y acompañamiento.

Los diferentes actores interesados en este tipo de establecimientos buscan varias fórmulas para invertir y conseguir beneficios.

Proyectos llave en mano

En los proyectos llave en mano, un contratista o inversor inmobiliario se encarga de realizar toda la obra y los trámites por un precio cerrado y en un plazo determinado. Es una fórmula muy generalizada para las inversiones en las residencias de la tercera edad.

Proyectos en funcionamiento

Se trata de residencias que buscan nuevos inversores, operadores o ambos, ya sea porque los gestores dejan el negocio o porque los dueños desean venderlo, traspasarlo o alquilarlo.

Proyectos greenfield y proyectos de inversores nacionales

Puesto que somos una empresa especializada en invertir en residencias, estamos familiarizados con las particularidades y requisitos exigidos cuando los inversores no son nacionales del país o greenfield. En estos casos, el capital procede del extranjero. En Salus Capital, proporcionamos seguridad y minimizamos los riesgos de las inversiones.

En Salus Capital realizamos un completo análisis estratégico en el que establecemos el marco temporal y financiero. Elaboramos un plan de inversión para buscar beneficios y contribuir al crecimiento del negocio. Salus Capital te ayuda con tu proyecto de residencias de la tercera edad. ¿Deseas invertir en este sector rentable? ¡Llámanos!

El Plan de Choque de la Dependencia, otro motivo para invertir en residencias

Este plan, firmado por la patronal y los sindicatos del sector el pasado 18 de marzo, va a suponer un gran avance en los servicios dedicados a la dependencia. En este 2021 se dotará al sistema con más de 900 millones de euros. En los próximos años, se contempla la aportación de otros 2700 para alcanzar un total de 3600 millones de euros.

El principal objetivo de este plan de choque es reducir los tiempos de tramitación de las solicitudes y, en definitiva, terminar con las listas de espera para recibir asistencia domiciliaria o para entrar en una residencia. También se busca que los profesionales que trabajan en este ámbito tengan unas mejores condiciones laborales.

Según Cinta Pascual, presidenta de CEAPs, casi 230 000 personas están esperando para recibir atención a la dependencia. Esta cifra, realmente lamentable, se verá mejorada gracias a la firma del nuevo plan. No podemos olvidar que un 70 % de los servicios de atención se han desarrollado con capital privado y que el sector necesita más aportación de dinero público.

En definitiva, se persigue que las personas mayores reciban una mejor atención en los centros de la tercera edad. Porque el bienestar físico y mental de estas personas tiene que ser, naturalmente, el objetivo básico de las residencias.

Por otra parte, si invertir en residencias siempre ha sido una excelente idea, gracias a este plan de choque se convierte en una magnífica alternativa empresarial y de creación de empleo. La inyección de dinero facilitará los primeros pasos de quienes se animen a crear o comprar una residencia, así como un buen apoyo durante los momentos difíciles que tiene que afrontar toda empresa.

Pero, para invertir en residencias, es aconsejable que nos pongamos en manos de profesionales que conozcan a la perfección el sector y nos asesoren a lo largo de todo el proceso.

Salus Capital, el asesor perfecto para invertir en residencias

Esta empresa, con varios años de dedicación en el mundo de la dependencia, nos ofrece el asesoramiento perfecto en todo tipo de operaciones relacionadas con las residencias de la tercera edad. Ya ha intervenido en 25 transacciones exitosas con un valor gestionado de 175 millones de euros.

Su asesoramiento incluye todas las fases del proceso, ya sea este una compra, una venta o una fusión de residencias. Concretamente, gestiona las siguientes operaciones:

• Compraventa de empresas.
• Compraventa de la empresa, incluido el inmueble.
• Alquiler del negocio conservando el propietario la titularidad del inmueble.
• Proyectos llave en mano.
• Tasación de empresas e inmuebles.
• Búsqueda de financiación.

Mediante todos estos servicios, asesora en las operaciones tanto a propietarios como a operadores e inversores. Y presta a cada uno de ellos la orientación que necesita.

Asesoramiento a operadores

Para quienes ya se encuentren inmersos en el mundo de las residencias, Salus Capital busca proyectos tanto en España como en Portugal que coincidan con los intereses del cliente. También se ocupa de negociar con la propiedad y, una vez alcanzado el acuerdo, de redactar todos los documentos pertinentes.

Asimismo, se encarga de resolver todos los imprevistos que puedan surgir a lo largo de la operación. Incluso, si el operador lo pide, busca un comprador para el inmueble, para que se lo arriende a largo plazo y solo tenga que ocuparse de gestionar el negocio.

Asesoramiento a propietarios

Salus Capital también se encarga de asesorar a los propietarios que deseen vender su negocio. Les ofrece un análisis del estado financiero de su empresa y, en función de este, les propone un precio objetivo de venta. También se encarga de buscar el comprador adecuado y de preparar toda la documentación relativa a la venta.

Acompaña al propietario en todo el proceso y soluciona los problemas que puedan surgir. Finalmente, revisa los contratos de venta y todos los acuerdos legales para el buen fin de la operación.

Asesoramiento a los interesados en la inversión de proyectos llave en mano

Salus Capital orienta igualmente a todo tipo de inversores interesados en poner su dinero en las residencias. Trabaja tanto con inversores públicos como con capitales privados y acompaña a lo largo de toda la operación. Además, ofrece distintos tipos de proyectos:

1. Residencias en funcionamiento ubicadas tanto en España como en Portugal.
2. Proyectos llave en mano.
3. Búsqueda de un operador que gestione el centro para los inversores inmobiliarios que solo deseen comprar el inmueble.

En conclusión, Salus Capital es el asesor indicado a la hora de invertir en residencias de la tercera edad. Se trata de un sector que va a experimentar un importante desarrollo gracias al Plan de Choque de la Dependencia 2021-2023 recientemente aprobado.