La titularidad, un factor primordial

La primera distinción que podemos hacer, obviamente, es en función de su titularidad. En nuestro país, invertir en residencias es muy común, lo que hace que muchas sean privadas. Otras, en cambio, pueden tener distintos propietarios, pero eso es algo que veremos mejor a continuación:

Residencias públicas

Como su propio nombre indica, están gestionadas por las administraciones públicas. El Estado en sí no posee competencias en esta materia, por lo que son las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los encargados de administrarlas. Sin embargo, hay casos especiales, ya que en Canarias, por ejemplo, suelen ser los Cabildos.

Residencias privadas

Se trata de una de las instituciones de este tipo más comunes hoy en día. Son residencias gestionadas íntegramente por una empresa privada, que asume todos sus gastos y obtiene los beneficios económicos. Como no se trata de una entidad pública, impone sus propios criterios de admisión.

Residencias concertadas

Son una categoría intermedia entre las dos anteriores, ya que la gestión es compartida entre una institución pública y una empresa privada. En este caso, hay plazas reservadas para cada modalidad, a las que se accede por medio de dos vías distintas. No obstante, también se puede dar la situación de que sean los primeros quienes la posean y concedan la gestión a un negocio.

Clasificación según su formato

En sí, las residencias tienen el aspecto de un edificio de grandes dimensiones. Esta es la imagen que todos tenemos acerca de este tipo de centros, pero no la única. En muchas ocasiones, se trata de casas acondicionadas para funcionar como tales o incluso de espacios públicos que en su día tuvieron otra función y fueron rehabilitados. Según su formato, pueden ser de otros tipos.

Vivienda asistida

Con el propósito de mantener la independencia de las personas mayores el máximo tiempo posible, hay casas preparadas para funcionar como residencias. En ellas, los ancianos pueden mantener su privacidad y su vida normal, pero reciben asistencia continua de profesionales que velan por su salud.

Esta opción es una buena oportunidad de negocio, ya que no es necesario comprar un edificio completo. Sin embargo, puede ser algo difícil de amortizar a corto y medio plazo. Es más, el hecho de que solo un anciano (o dos) residan en cada domicilio complica bastante la rentabilidad, pero no la imposibilita.

Residencia psiquiátrica

En este caso, se ingresa a personas que tienen una determinada enfermedad mental. Claro está que no basta con tenerlas, sino que, además, deben ser dependientes o no poder vivir solos por cualquier motivo. En este sentido, durante los últimos años, muchas residencias de la tercera edad incluyen una planta psiquiátrica.

Desde el punto de vista del inversor, hay un punto a favor y otro en contra. Lo bueno es que no es necesario adquirir material especializado para personas dependientes. Lo complicado es que es necesario disponer de personal especializado en psiquiatría, que requiere un coste adicional.

Residencia mixta

Otra opción para comprar residencias de mayores son las residencias mixtas. Su principal ventaja es que están disponibles para un perfil mucho más amplio de pacientes, lo que incrementa las posibilidades de negocio. Generalmente, pueden acceder personas dependientes, no dependientes y con perfil psiquiátrico.

Si tuviéramos que mencionar una desventaja, sería la necesidad de contratar a un grupo mayor de profesionales. Es decir, es necesario tener un equipo de médicos, psiquiatras, enfermeras y demás. A su vez, todos deben tener especialización en personas con y sin dependencia.

Otros tipos de residencias

Si echamos un vistazo al panorama actual, encontramos que hay otras categorías fundamentales.

Centros de día

Los mayores pasan solamente una parte del día, usualmente entre la mañana y la tarde. Es una buena opción de compra, ya que no es necesario invertir en personal nocturno (que conlleva un aumento en el salario). Sin embargo, el beneficio económico que se obtiene por cada plaza es algo menor, aunque es una buena solución para quienes desean vender residencias geriatricas.

Residencias de mayores autoválidos

Esta es una de nuestras principales recomendaciones de negocio, ya que hay que contratar menos personal. Estos espacios están pensados para ancianos que son completamente independientes, pero necesitan compañía. El único punto en contra es que la demanda de plazas no es tan elevada como en otras categorías.

En definitiva, las residencias geriátricas son una oportunidad de negocio, sobre todo durante el panorama actual. En Salus Capital estamos especializados en la elaboración de proyectos para invertir en residencias de tercera edad. Intervenimos en fusiones, transacciones y colaboramos para que el negocio sea exitoso.

Por qué comprar residencias de mayores en los próximos meses

Uno de los principales factores que contribuyen a este cambio es el constante envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida. Esto, unido a una baja tasa de natalidad, provoca que haya un gran número de personas mayores. Precisamente los clientes potenciales de los geriátricos. Según el documento España 2050, nuestro país podría llegar a tener hasta 16 millones de personas mayores de 65 años.

Adicionalmente, la escasa inversión pública a cuidados de larga duración supone una enorme oportunidad para el sector privado. Las arcas públicas apenas destinan un 0,9 % del PIB, mientras otros países de la eurozona como Países Bajos destinan un 4,1 %. Noruega, por su parte, llega al 3,7 %. La OMS, además, considera que los gastos en cuidados se duplicarán, o incluso triplicarán en 2050.

El descenso de la tasa de mortalidad, a pesar de la pandemia del coronavirus, es otro de los motivos que explica por qué un tercio de la población española tendrá más de 65 años en 2050. Además, de casi duplicarse (actualmente hay 9 millones de personas mayores de 65 años), por cada pensionista habrá solo 1,7 en edad de trabajar. En 30 años está previsto que se reduzca un 50 %. El aumento de la esperanza de vida es otro de los factores que abre la puerta a la rentabilidad de las residencias geriátricas.

A principios del siglo XX, la esperanza de vida de los españoles era de apenas 35 años. Hoy ya supera los 83 años, y es el tercer país donde más se vive del mundo, solo superado por Suiza y por Japón. Se espera que de aquí a 2050 ya sea incluso más alta. Las mujeres ya alcanzarán los 90 años, mientras que los hombres ascenderán hasta los 85.

Una mayor necesidad de dependencia

La preocupación por la salud será mucho mayor, ya que a mayor envejecimiento también será mayor la tasa de dependencia. Los españoles consideran que pueden vivir de forma autónoma hasta los 74 años, pero posteriormente será necesario que contemos con una buena red de proyectos de residencias de la tercera edad.

Los expertos también alertan que las enfermedades o dolencias crónicas serán mucho más numerosas en los próximos años. En el IV Encuentro de Economía Senior, celebrado el pasado mes de diciembre, se alertó que solo uno de cada cuatro españoles está libre de algún tipo de discapacidad o enfermedad crónica.

La diabetes, la artrosis o las enfermedades pulmonares son solo algunos de los principales ejemplos que podemos encontrar. Por tanto, se hace cada vez más necesario un cuidado profundo de cada uno de los pacientes. Entrará en juego la denominada economía de los cuidados donde se definirá cómo cuidarnos desde que nacemos hasta que fallecemos.

El COVID-19 no será un problema

La pandemia del coronavirus ha supuesto un aumento de los costes operacionales. Sin embargo, la mayoría de los expertos advierten de que este contexto no se mantendrá a medio y largo plazo. Vender residencias geriatricas o invertir en ellas es uno de los principales activos que debemos tener en el radar. Es un tipo de sector realmente estable, ya que la demanda no va a hacer más que aumentar en los próximos años. Por tanto, nos estamos asegurando una rentabilidad fija a corto y largo plazo.

Su potencial de crecimiento hace que la radiografía del sector de los operadores de geriátricos de tercera indique una clara concentración de la inversión en los grandes grupos empresariales. Los 10 principales inversores controlan ni más ni menos que el 25 % de las camas de tercera edad, de acuerdo con datos de CRBE. Este sector también presenta una fuerte titularidad privada, ya que solo el 9 % son públicas. A nivel de facturación, la fuente privada asciende a 2.655 millones de euros.

Esto permite un amplio margen de maniobra para comprar residencias de mayores, o bien crearlas de cero, ya que la demanda no va a hacer más que crecer en los próximos años. Sin embargo, debido al alto nivel de regulación y control, especialmente desde la pandemia del COVID-19, se hace imprescindible acudir a especialistas que nos puedan asesorar adecuadamente en este tipo de operaciones para evitar cualquier tipo de contratiempo.

Como conclusión, la inversión en las residencias de la tercera edad apunta a ser uno de los sectores más atractivos en los próximos años. En Salus Capital somos especialistas en fusiones y adquisiciones del sector de la tercera edad.

En España, aún se acentuará más esta tendencia. Un informe de la Fundación General CSIC señala que en 2050 contaremos con un 30 % de la población por encima de los 65 años. En este sentido, invertir en residencias parece una propuesta muy apetecible por el contexto sociodemográfico que nos espera en los próximos años.

Comprar residencias de mayores, una gran oportunidad

Comprar residencias de mayores es uno de los grandes activos inmobiliarios que debemos tener en cuenta. Actualmente, según datos de la OMS, no hay suficientes plazas para cubrir la demanda de todos los usuarios de la tercera edad. La Organización Mundial de la Salud recomienda una ratio de cinco plazas por cada 100 personas que tenga más de 65 años. Sin embargo, actualmente solo hay plazas para el 4,21 %, y este número parece que se va a seguir reduciendo debido al envejecimiento de la población.

Otro de los factores que favorece a esta inversión es que, a diferencia de las residencias de estudiantes, los geriátricos no presentan un carácter cíclico. En este sentido, es una inversión mucho más segura a nivel inmobiliario. Por tanto, vender residencias geriátricas en los próximos años también nos permitirá sacarle un mayor beneficio al mejor postor.

Según el Instituto de Mayores y Servicios Sociales (Imserso), en España se encuentran operativos un total de 5.457 centros, que son capaces de ofrecer un total de 381. 158 plazas. De la totalidad de los centros, solo 1.394 son de titularidad pública, por lo que en el ámbito privado hay un gran potencial de expansión. De hecho, en la actualidad, el 70,4 % de todas las residencias geriátricas son privadas.

La inversión en este sector en Europa está al alza. Según datos de Savills Aguirre Newman, a finales de 2019, la inversión total europea había alcanzado los 700 millones de euros, después de haber recibido una fuerte inyección de capital riesgo. Se augura que para el año 2030, la demanda de este sector haya crecido hasta en 100.000 plazas en España. En este sentido, es fundamental que apostemos por la formación en la gestión de las residencias ya que es un sector lleno de oportunidades en los próximos años.

Un cambio de modelo debido al COVID-19

La única limitación que aparece en el horizonte es que cada vez son más los ancianos no dependientes que prefieren apostar por seguir viviendo en su domicilio para seguir cerca de sus familiares. En países como Canadá, Dinamarca, Finlandia o Estados Unidos, cada vez están más de moda los denominados retirement living. Se trata de un complejo de viviendas en formato de comunidad que permite la socialización de sus inquilinos, y no implica estar en un lugar de forma perenne.

Además, la pandemia del coronavirus ha puesto de manifiesto el sector de los geriátricos, hasta el punto de replantear el modelo de negocio que debemos ofrecer. La población más afectada por el COVID-19 ha sido la de la tercera edad. Según datos del Ministerio de Sanidad, el 80 % de los fallecidos durante la crisis sanitaria tenía más de 70 años.

La alarma social provocó la paralización de los planes de expansión y una caída en bolsa de las grandes compañías internacionales. En España, los principales grupos son Orpea, Vitalia o DomusVi, con presencia en múltiples países de alrededor del mundo. La vuelta a la normalidad, y la recuperación de las tasas de ocupación de antes de la crisis, llevará la recuperación de los niveles anteriores. La tendencia al envejecimiento parece imparable. A corto y medio plazo puede ser necesario una reorientación de los servicios, una reestructuración de los centros, así como una mayor inversión en personal especializado.

Especialistas en inversiones del sector de la tercera edad

En SalusCapital estamos especializados en la fusión, adquisición y proyectos de llave en mano de las residencias de la tercera edad. Contamos con una amplia experiencia en la compraventa de sociedades y de negocios e inmuebles. Somos capaces de maximizar el valor de la empresa de nuestros clientes de cara a una transacción, tanto en forma de venta como alquiler. Buscamos los inversores que ofrezcan un mayor valor y que entiendan el sector.

Como conclusión, las residencias de la tercera edad son uno de los activos inmobiliarios que más se van a revalorizar en los próximos años. Una enorme oportunidad de inversión para todos los inversores y emprendedores que quieran centrarse en este sector.