Traspasar residencias de la tercera edad, un sector en auge

Existen muchos motivos por los que debemos plantearnos comprar residencias de mayores actualmente y en los próximos años. Hay muchos fondos de inversión y grandes corporaciones extranjeras que se han decantado por España como uno de los mercados de la tercera edad más importantes. Las razones principales son las siguientes:

Una población envejecida

Cada vez hay una mayor demanda de residencias y geriátricos que permitan atender todas las necesidades de las personas de la tercera edad. El envejecimiento de la población española es una realidad palpable en la actualidad y es un fenómeno que irá a más en los próximos años.

Las estimaciones del Instituto Nacional de Estadística alertan de que la población mayor de 65 años supondrá el 30 % del total de los habitantes de España. Actualmente, es el 18 %. En este sentido, la necesidad de construcción de nuevos establecimientos especializados será mayor.

Por ello, las residencias de la tercera edad es un sector en auge, donde la demanda no parará de crecer a corto y medio plazo. Otro de los motivos que lleva a su crecimiento es el aumento de la esperanza de vida. Los avances científicos y médicos están permitiendo que vivamos más que antes.

No hay volumen suficiente de residencias

La OMS recomienda que cada residencia tenga un ratio de cinco plazas por cada 100 mayores de 65 años. Unas cifras que actualmente no alcanzan los geriátricos españoles. Según la Imserso, actualmente en nuestro país hay un total de 389.031 plazas que están distribuidas en un total de 5.542 centros. Esto significa que la ratio es de 4,2 plazas, por debajo de los estándares que exige la Organización Mundial de la Salud.

Otro de los datos que invita al optimismo en la inversión en este sector es que tres de cada cuatro centros es de titularidad privada. La baja inversión pública en la tercera edad da una gran oportunidad a las empresas para seguir creciendo en una área que claramente va en auge.

Por ejemplo, en Cataluña se calcula un total de 200 geriátricos públicos, mientras que los privados alcanzan casi los 1000. Prácticamente una diferencia de cinco veces. Resulta imposible asumir el cuidado de las personas de la tercera edad con un capital totalmente público en España.

Un volumen de facturación muy atractivo

El sector de la tercera edad también es uno de los más atractivos tanto en facturación como en rentabilidad. Se calcula que genera una facturación total de 4.500 millones de euros, por lo que es muy rentable invertir en él. Esto, acompañado con el claro envejecimiento de la población, hace que los próximos años sean los mejores para llevar a cabo la inversión.

La construcción y puesta en marcha de un geriátrico debe plantearse con años de antelación, para que cuando se produzca el crecimiento de la demanda podamos estar listos para captar personas de la tercera edad.

Formas de traspasar residencia de la tercera edad

A la hora de vender residencias existen diferentes tipos de operación o transacciones de compraventa. Uno de los primeros pasos más importantes es la valoración de empresas. Conocer el valor económico y financiero es fundamental tanto para el que va a comprar como para el que vende. Permite fijar un precio acorde a las condiciones del mercado, sin que sea demasiado barato ni demasiado caro. En este sentido, debemos buscar especialistas que fijen una tarifa adecuada.

De cara a ayudar a los inversores inmobiliarios que estén interesados en adquirir una residencia de la tercera edad, es necesario buscar a un operador que le acompañe en este proyecto. Generalmente, la operación de compraventa más habitual es la compra de la sociedad que esté explotando el geriátrico. Se debe hacer ante notario, vendiendo la totalidad o una parte de las acciones de la compañía.

Es vital contar con especialistas a nuestro lado, ya que según sea un fondo de inversión o un particular el que lleve a cabo la operación de compraventa se deberá proceder de una forma o de otra. Además, podemos encontrarnos con los denominados proyectos Greenfield. Esto es cualquier proyecto que se lleve a cabo en un lugar en el que no haya ningún tipo de construcción. La compra de un solar sin edificar es otro de los proyectos que se pueden llevar a cabo.

Como conclusión, a la hora de traspasar una residencia de la tercera edad, el asesoramiento es crucial. En Salus Capital somos especialistas en operaciones de inversión relacionadas con el sector de la tercera edad. Contamos con un equipo altamente cualificado y con una gran experiencia. Aseguramos el éxito en una área de gran crecimiento.

La titularidad, un factor primordial

La primera distinción que podemos hacer, obviamente, es en función de su titularidad. En nuestro país, invertir en residencias es muy común, lo que hace que muchas sean privadas. Otras, en cambio, pueden tener distintos propietarios, pero eso es algo que veremos mejor a continuación:

Residencias públicas

Como su propio nombre indica, están gestionadas por las administraciones públicas. El Estado en sí no posee competencias en esta materia, por lo que son las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los encargados de administrarlas. Sin embargo, hay casos especiales, ya que en Canarias, por ejemplo, suelen ser los Cabildos.

Residencias privadas

Se trata de una de las instituciones de este tipo más comunes hoy en día. Son residencias gestionadas íntegramente por una empresa privada, que asume todos sus gastos y obtiene los beneficios económicos. Como no se trata de una entidad pública, impone sus propios criterios de admisión.

Residencias concertadas

Son una categoría intermedia entre las dos anteriores, ya que la gestión es compartida entre una institución pública y una empresa privada. En este caso, hay plazas reservadas para cada modalidad, a las que se accede por medio de dos vías distintas. No obstante, también se puede dar la situación de que sean los primeros quienes la posean y concedan la gestión a un negocio.

Clasificación según su formato

En sí, las residencias tienen el aspecto de un edificio de grandes dimensiones. Esta es la imagen que todos tenemos acerca de este tipo de centros, pero no la única. En muchas ocasiones, se trata de casas acondicionadas para funcionar como tales o incluso de espacios públicos que en su día tuvieron otra función y fueron rehabilitados. Según su formato, pueden ser de otros tipos.

Vivienda asistida

Con el propósito de mantener la independencia de las personas mayores el máximo tiempo posible, hay casas preparadas para funcionar como residencias. En ellas, los ancianos pueden mantener su privacidad y su vida normal, pero reciben asistencia continua de profesionales que velan por su salud.

Esta opción es una buena oportunidad de negocio, ya que no es necesario comprar un edificio completo. Sin embargo, puede ser algo difícil de amortizar a corto y medio plazo. Es más, el hecho de que solo un anciano (o dos) residan en cada domicilio complica bastante la rentabilidad, pero no la imposibilita.

Residencia psiquiátrica

En este caso, se ingresa a personas que tienen una determinada enfermedad mental. Claro está que no basta con tenerlas, sino que, además, deben ser dependientes o no poder vivir solos por cualquier motivo. En este sentido, durante los últimos años, muchas residencias de la tercera edad incluyen una planta psiquiátrica.

Desde el punto de vista del inversor, hay un punto a favor y otro en contra. Lo bueno es que no es necesario adquirir material especializado para personas dependientes. Lo complicado es que es necesario disponer de personal especializado en psiquiatría, que requiere un coste adicional.

Residencia mixta

Otra opción para comprar residencias de mayores son las residencias mixtas. Su principal ventaja es que están disponibles para un perfil mucho más amplio de pacientes, lo que incrementa las posibilidades de negocio. Generalmente, pueden acceder personas dependientes, no dependientes y con perfil psiquiátrico.

Si tuviéramos que mencionar una desventaja, sería la necesidad de contratar a un grupo mayor de profesionales. Es decir, es necesario tener un equipo de médicos, psiquiatras, enfermeras y demás. A su vez, todos deben tener especialización en personas con y sin dependencia.

Otros tipos de residencias

Si echamos un vistazo al panorama actual, encontramos que hay otras categorías fundamentales.

Centros de día

Los mayores pasan solamente una parte del día, usualmente entre la mañana y la tarde. Es una buena opción de compra, ya que no es necesario invertir en personal nocturno (que conlleva un aumento en el salario). Sin embargo, el beneficio económico que se obtiene por cada plaza es algo menor, aunque es una buena solución para quienes desean vender residencias geriatricas.

Residencias de mayores autoválidos

Esta es una de nuestras principales recomendaciones de negocio, ya que hay que contratar menos personal. Estos espacios están pensados para ancianos que son completamente independientes, pero necesitan compañía. El único punto en contra es que la demanda de plazas no es tan elevada como en otras categorías.

En definitiva, las residencias geriátricas son una oportunidad de negocio, sobre todo durante el panorama actual. En Salus Capital estamos especializados en la elaboración de proyectos para invertir en residencias de tercera edad. Intervenimos en fusiones, transacciones y colaboramos para que el negocio sea exitoso.

Por qué comprar residencias de mayores en los próximos meses

Uno de los principales factores que contribuyen a este cambio es el constante envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida. Esto, unido a una baja tasa de natalidad, provoca que haya un gran número de personas mayores. Precisamente los clientes potenciales de los geriátricos. Según el documento España 2050, nuestro país podría llegar a tener hasta 16 millones de personas mayores de 65 años.

Adicionalmente, la escasa inversión pública a cuidados de larga duración supone una enorme oportunidad para el sector privado. Las arcas públicas apenas destinan un 0,9 % del PIB, mientras otros países de la eurozona como Países Bajos destinan un 4,1 %. Noruega, por su parte, llega al 3,7 %. La OMS, además, considera que los gastos en cuidados se duplicarán, o incluso triplicarán en 2050.

El descenso de la tasa de mortalidad, a pesar de la pandemia del coronavirus, es otro de los motivos que explica por qué un tercio de la población española tendrá más de 65 años en 2050. Además, de casi duplicarse (actualmente hay 9 millones de personas mayores de 65 años), por cada pensionista habrá solo 1,7 en edad de trabajar. En 30 años está previsto que se reduzca un 50 %. El aumento de la esperanza de vida es otro de los factores que abre la puerta a la rentabilidad de las residencias geriátricas.

A principios del siglo XX, la esperanza de vida de los españoles era de apenas 35 años. Hoy ya supera los 83 años, y es el tercer país donde más se vive del mundo, solo superado por Suiza y por Japón. Se espera que de aquí a 2050 ya sea incluso más alta. Las mujeres ya alcanzarán los 90 años, mientras que los hombres ascenderán hasta los 85.

Una mayor necesidad de dependencia

La preocupación por la salud será mucho mayor, ya que a mayor envejecimiento también será mayor la tasa de dependencia. Los españoles consideran que pueden vivir de forma autónoma hasta los 74 años, pero posteriormente será necesario que contemos con una buena red de proyectos de residencias de la tercera edad.

Los expertos también alertan que las enfermedades o dolencias crónicas serán mucho más numerosas en los próximos años. En el IV Encuentro de Economía Senior, celebrado el pasado mes de diciembre, se alertó que solo uno de cada cuatro españoles está libre de algún tipo de discapacidad o enfermedad crónica.

La diabetes, la artrosis o las enfermedades pulmonares son solo algunos de los principales ejemplos que podemos encontrar. Por tanto, se hace cada vez más necesario un cuidado profundo de cada uno de los pacientes. Entrará en juego la denominada economía de los cuidados donde se definirá cómo cuidarnos desde que nacemos hasta que fallecemos.

El COVID-19 no será un problema

La pandemia del coronavirus ha supuesto un aumento de los costes operacionales. Sin embargo, la mayoría de los expertos advierten de que este contexto no se mantendrá a medio y largo plazo. Vender residencias geriatricas o invertir en ellas es uno de los principales activos que debemos tener en el radar. Es un tipo de sector realmente estable, ya que la demanda no va a hacer más que aumentar en los próximos años. Por tanto, nos estamos asegurando una rentabilidad fija a corto y largo plazo.

Su potencial de crecimiento hace que la radiografía del sector de los operadores de geriátricos de tercera indique una clara concentración de la inversión en los grandes grupos empresariales. Los 10 principales inversores controlan ni más ni menos que el 25 % de las camas de tercera edad, de acuerdo con datos de CRBE. Este sector también presenta una fuerte titularidad privada, ya que solo el 9 % son públicas. A nivel de facturación, la fuente privada asciende a 2.655 millones de euros.

Esto permite un amplio margen de maniobra para comprar residencias de mayores, o bien crearlas de cero, ya que la demanda no va a hacer más que crecer en los próximos años. Sin embargo, debido al alto nivel de regulación y control, especialmente desde la pandemia del COVID-19, se hace imprescindible acudir a especialistas que nos puedan asesorar adecuadamente en este tipo de operaciones para evitar cualquier tipo de contratiempo.

Como conclusión, la inversión en las residencias de la tercera edad apunta a ser uno de los sectores más atractivos en los próximos años. En Salus Capital somos especialistas en fusiones y adquisiciones del sector de la tercera edad.

En España, aún se acentuará más esta tendencia. Un informe de la Fundación General CSIC señala que en 2050 contaremos con un 30 % de la población por encima de los 65 años. En este sentido, invertir en residencias parece una propuesta muy apetecible por el contexto sociodemográfico que nos espera en los próximos años.

Comprar residencias de mayores, una gran oportunidad

Comprar residencias de mayores es uno de los grandes activos inmobiliarios que debemos tener en cuenta. Actualmente, según datos de la OMS, no hay suficientes plazas para cubrir la demanda de todos los usuarios de la tercera edad. La Organización Mundial de la Salud recomienda una ratio de cinco plazas por cada 100 personas que tenga más de 65 años. Sin embargo, actualmente solo hay plazas para el 4,21 %, y este número parece que se va a seguir reduciendo debido al envejecimiento de la población.

Otro de los factores que favorece a esta inversión es que, a diferencia de las residencias de estudiantes, los geriátricos no presentan un carácter cíclico. En este sentido, es una inversión mucho más segura a nivel inmobiliario. Por tanto, vender residencias geriátricas en los próximos años también nos permitirá sacarle un mayor beneficio al mejor postor.

Según el Instituto de Mayores y Servicios Sociales (Imserso), en España se encuentran operativos un total de 5.457 centros, que son capaces de ofrecer un total de 381. 158 plazas. De la totalidad de los centros, solo 1.394 son de titularidad pública, por lo que en el ámbito privado hay un gran potencial de expansión. De hecho, en la actualidad, el 70,4 % de todas las residencias geriátricas son privadas.

La inversión en este sector en Europa está al alza. Según datos de Savills Aguirre Newman, a finales de 2019, la inversión total europea había alcanzado los 700 millones de euros, después de haber recibido una fuerte inyección de capital riesgo. Se augura que para el año 2030, la demanda de este sector haya crecido hasta en 100.000 plazas en España. En este sentido, es fundamental que apostemos por la formación en la gestión de las residencias ya que es un sector lleno de oportunidades en los próximos años.

Un cambio de modelo debido al COVID-19

La única limitación que aparece en el horizonte es que cada vez son más los ancianos no dependientes que prefieren apostar por seguir viviendo en su domicilio para seguir cerca de sus familiares. En países como Canadá, Dinamarca, Finlandia o Estados Unidos, cada vez están más de moda los denominados retirement living. Se trata de un complejo de viviendas en formato de comunidad que permite la socialización de sus inquilinos, y no implica estar en un lugar de forma perenne.

Además, la pandemia del coronavirus ha puesto de manifiesto el sector de los geriátricos, hasta el punto de replantear el modelo de negocio que debemos ofrecer. La población más afectada por el COVID-19 ha sido la de la tercera edad. Según datos del Ministerio de Sanidad, el 80 % de los fallecidos durante la crisis sanitaria tenía más de 70 años.

La alarma social provocó la paralización de los planes de expansión y una caída en bolsa de las grandes compañías internacionales. En España, los principales grupos son Orpea, Vitalia o DomusVi, con presencia en múltiples países de alrededor del mundo. La vuelta a la normalidad, y la recuperación de las tasas de ocupación de antes de la crisis, llevará la recuperación de los niveles anteriores. La tendencia al envejecimiento parece imparable. A corto y medio plazo puede ser necesario una reorientación de los servicios, una reestructuración de los centros, así como una mayor inversión en personal especializado.

Especialistas en inversiones del sector de la tercera edad

En SalusCapital estamos especializados en la fusión, adquisición y proyectos de llave en mano de las residencias de la tercera edad. Contamos con una amplia experiencia en la compraventa de sociedades y de negocios e inmuebles. Somos capaces de maximizar el valor de la empresa de nuestros clientes de cara a una transacción, tanto en forma de venta como alquiler. Buscamos los inversores que ofrezcan un mayor valor y que entiendan el sector.

Como conclusión, las residencias de la tercera edad son uno de los activos inmobiliarios que más se van a revalorizar en los próximos años. Una enorme oportunidad de inversión para todos los inversores y emprendedores que quieran centrarse en este sector.

La red de centros públicos se ha mostrado insuficiente para hacer frente a la alta demanda de plazas en residencias. Esto ha hecho que muchos empiecen a invertir en residencias. Una gran cantidad de personas buscan un lugar donde puedan atender de forma humana y constante a sus mayores, pero no pueden conseguirlo por la vía pública.

Así surge la opción de los centros privados. En algunos casos encontramos incluso centros que reciben subvenciones públicas para atender las demandas de plazas. La generación del baby boom cuenta actualmente con unos 60 años de media y ocupa gran parte de la pirámide poblacional.

Por este motivo, es un sector muy interesante, ya que en los próximos años, muchas de estas personas acudirán a estos centros.

Comprar residencias de mayores, un negocio al alza en nuestro país

Estos factores han hecho que se observe un interés creciente en las residencias por parte de inversores nacionales e internacionales. Este tipo de centros se agrupan a menudo en conglomerados que ofrecen, no solo el servicio en sí, sino elementos extra. A nivel empresarial, un grupo tiene más capacidad que un centro aislado. Muchos se deciden a comprar residencias de mayores ya existentes e implementar cambios en el modelo de negocio que lo hagan más rentable. Además, hay otros aspectos que muchos buscan mejorar cuando adquieren un centro de este tipo, como la atención, la calidad, las instalaciones, etc.

Diferentes cuestiones a tener en cuenta al invertir en residencias

Cuando invertimos en residencias, debemos tener en cuenta diferentes aspectos. Algunos de ellos pueden ser intuidos, pero otros se convierten en un problema para quienes no los han tenido en cuenta en su modelo de negocio.

Aspectos legales

Este tipo de centro se acoge a una serie de leyes y normativas que debemos cumplir en todo momento. No olvidemos que operan mediante una licencia.

Ubicación

La ubicación es un aspecto estratégico, ya que puede permitir abastecer de servicio a personas de lugares diversos. Según donde esté ubicado el centro, más personas serán capaces de ingresar en él, poniéndoselo también así más fácil a sus familiares, para que tengan que desplazarse menos en las visitas.

Logística

Para gestionar los diferentes elementos que tiene que haber en la residencia a nivel de día a día, semanal y mensual, es necesario contar con una cadena de suministros y logística estable y puntual. Solo así nos aseguramos de que lo esencial para el funcionamiento de este tipo de centros no falte en ningún momento.

Equipamiento

Para que las personas estén a gusto y puedan realizar una mayor cantidad de actividades, es importante contar con el equipamiento ideal. Hablamos de material de movilidad, de entretenimiento, de juegos, etc. El propio personal también debe tener a su alcance una serie de suministros de calidad que garanticen el bienestar de las personas.

Actividades

La oferta de ocio y formación en psicomotricidad es muy importante en los centros de mayores. Las personas y sus familiares quieren lugares donde estén entretenidos y no deterioren su estado físico y mental.

Higiene

La higiene es una cuestión esencial en las residencias, especialmente tras la aparición del coronavirus. Los centros son entendidos como lugares cerrados en los que conviven una serie de personas con visitas del exterior. Sin embargo, la mayor parte del tiempo lo pasan en el interior y entre ellos. Esto es esencial a la hora de evitar importar enfermedades o síntomas del exterior que puedan dañar la salud de los mayores.

Recordemos que se trata de personas de una avanzada edad, de las cuales muchas poseen síntomas previos o cuadros clínicos complejos. Mantener condiciones de higiene es una tarea que depende también de cuidadores y de sanitarios.

Prevención

Como hemos mencionado, hay una serie de peligros específicos que pueden afectar a las residencias. La incorporación de enfermedades y virus del exterior, las lesiones en el centro, el empeoramiento de condiciones médicas, etc. Los profesionales del centro tienen que prestar la máxima atención a los detalles y establecer métodos de control para evitar esto.

Sin duda, comprar y vender residencias geriátricas es una actividad lucrativa actualmente. Poseer y gestionar de forma eficaz una residencia de la tercera edad es un negocio atractivo que tiene diferentes factores a tener en cuenta. En Salus Capital ayudamos a estas gestiones de proyectos geriátricos.

Comprar residencias de mayores: ¿qué es un proyecto greenfield?

Se entiende por proyecto greenfield aquel que se realiza en una zona sin construcciones. Al comprar residencias de mayores, es importante recibir el asesoramiento correspondiente para adquirir una que incluya un área de este tipo. En este sentido, hemos de tener claro que partir de cero es siempre menos costoso y ofrece más libertad para convertir en realidad cualquier idea.

¿En qué se diferencia de un proyecto brownfield? En que, en este caso, sí hay construcciones que hay que demoler o adaptar al nuevo uso que se vaya a dar. Al tener que remodelar algo existente y, posiblemente, verse obligado a respetar lo construido, el coste es mayor.

¿Qué ventajas nos ofrece este tipo de inversión?

Invertir en residencias es sinónimo de hacerlo en un negocio que tiene una facturación anual de 4500 millones de euros. En España hay 3844 residencias privadas que ofrecen 271 696 plazas. Las mejores empresas del sector acaparan el 30 % del mercado. Se espera que en los próximos años sea necesario ampliar la cantidad de plazas ofertadas en unas 26 000.

Es decir, comprar residencias de mayores se ha convertido en una operación financiera más que acertada. El retorno de la inversión se produce a los 25 años o, dependiendo de los servicios ofertados y de la posible construcción de edificios cercanos, en menos.

Inconvenientes a tener en cuenta y soluciones

Es importante que partamos de una base: la pandemia ha convertido a las residencias en tristes protagonistas. Ha sido en España donde los fondos de inversión han decidido no invertir en este sector. Sin embargo, en países como Francia o Alemania los datos no pueden ser más optimistas y esperanzadores.

En nuestro país, la rentabilidad de una residencia está en torno al 4,5 %. En 2019 fue de un 5,5 %, lo que confirma una bajada del 1 % a pesar de la innegable crisis económica que ha afectado tan duramente a otros nichos de mercado.

Curiosamente, antes de sufrir la pandemia, las grandes empresas estaban listas para cotizar en bolsa, pero todo cambió de pronto. No obstante, hemos de preguntarnos por qué los inversores europeos están comprando residencias en España a pesar de estos datos.

El problema no es otro que el de la caída de la demanda (provocada por la pandemia) y el aumento de los costes. Ahora hay que realizar una prueba a cada paciente, revisar su estado de salud de forma más exhaustiva y prestarle más atenciones.

El gasto actual se irá reduciendo a medida que regrese la ansiada normalidad, por lo que es adecuado que invirtamos ahora para aprovechar los precios bajos (aunque hayamos de gastar algo más en atenciones) y comenzar a disfrutar de los beneficios pasados algunos años. Según parece, la recuperación total será cuestión de meses, lo que augura un futuro bastante prometedor.

¿Es una buena opción invertir en residencias greenfield?

Creemos que sí. De hecho, España es el cuarto país del mundo donde hay más inversores y proyectos de este tipo. Lo importante es contar con el apoyo de expertos en la materia que dividan la inversión en dos partes. La primera es la residencia como tal y la segunda el terreno libre que la rodea.

Vender residencias geriátricas a fondos de inversión es, ahora mismo, una de las operaciones financieras destinadas al éxito. Como dato a destacar, en el primer trimestre de 2020 se invirtieron 2646 millones de euros en distintos sectores, lo que nos demuestra que este país sigue ofreciendo las garantías y la confianza necesarias.

Si estamos pensando en comprar una residencia, es aconsejable conocer sus características, el número de pacientes y los resultados obtenidos en estos últimos años. Contar con un informe completo resulta imprescindible para tomar una decisión al respecto. Otros datos complementarios, como el PGOU de la localidad o la posibilidad de construir, pueden ser añadidos a la documentación por parte de los expertos en inversiones en este tipo de bienes.

Por lo tanto, es importante apostar por especialistas que realicen una valoración de la residencia a comprar y, sobre todo, que tengan una cartera de residencias llave en mano en pleno funcionamiento. Solo los que conocen el sector poseen la capacidad suficiente para asesorar correctamente y ayudar al inversor a recuperar su dinero en un breve espacio de tiempo.

En conclusión, las residencias de la tercera edad son una inversión segura y fiable para que el capital comience a producir beneficios progresivamente. Los interesados en este tipo de proyectos solo tienen que contactar con Salus Capital para conocer mejor nuestros servicios. La profesionalidad y unos excelentes resultados avalan nuestro trabajo.

Antes de tomar la decisión de comprar o vender un centro residencial de la tercera edad

Pese a que el número de emprendedores no para de crecer en este sector, debemos tener en cuenta diferentes aspectos antes de hacer este tipo de operaciones. El retorno de la inversión a medio y largo plazo parece atractivo, aunque no debemos aprobar ni la compra ni la venta de residencias a la ligera. Este sector cuenta con una enorme regulación que puede dificultar una operación exitosa. Hay que tener en cuenta tanto las habilidades, como el compromiso y las opciones de financiación que necesitamos.

Es necesario encajar muchas perspectivas y situaciones diferentes. Por ello, hay que analizarlas de manera completamente independiente. Actualmente, los grandes grupos cuentan con equipos de especialistas de un enorme nivel. En Salus Capital ofrecemos asesoramiento totalmente personalizado en este sector.

Existen diferentes tipos de negocio en esta área. Por un lado, comprar residencias de mayores es muy similar a la adquisición de un hospital privado. Esto es debido a que es necesario contar con un nivel elevado de atención en todos los clientes del geriátrico. Es necesario que contemos con altos niveles de formación en medicina y asistencia de enfermería. Sin embargo, otra de las tipologías de negocio son aquellas residencias que se limitan a ofrecer un lugar donde poder dormir sin la necesidad de muchos cuidados. Más parecido a un hotel que a un hospital.

Aspectos para tomar la decisión

A la hora de tomar la decisión es importante llevar a cabo un estudio de mercado que pueda analizar la viabilidad de este proyecto. Hay diferentes aspectos como la situación geográfica, la competencia o el contexto socioeconómico que ponen las bases para saber si se puede escalar este tipo de negocio. Una vez llevado a cabo este tipo de análisis es fundamental conocer aspectos de tipo ético.

Este tipo de negocio está reservado para un tipo de personas que tengan la vocación de cuidar. En este sentido, si no tenemos este tipo de perfil, es recomendable no llevar a cabo este conjunto de operaciones. Es obligatorio asegurarnos de que cumplimos toda la normativa estatal y regulada por cada Comunidad Autónoma para poder contar con una licencia de apertura en regla.

Analizar la tipología de negocio que queremos implementar nos permitirá establecer unos objetivos y metas que sean realistas. Además de las residencias de cuidados geriátricos se incluyen los centros de día o de terapia ocupacional, e incluso los centros de terapia a domicilio.

Adicionalmente, es importante asegurarnos de que contamos con un personal adecuado y especializado en el cuidado de personas mayores. Entre ellos se incluyen fisioterapeutas, personal sanitario, cocineros, monitores de ocio e incluso conductores que transporten a los residentes. A la hora de vender residencias geriatricas es importante valorar correctamente nuestra empresa, y encontrar un inversor que esté dispuesto a pagar su valor.

Gestiones y trámites

Una de las gestiones o trámites principales será la compra de la denominación social. Una de las formas jurídicas más recomendables en este sector será una sociedad limitada, con un capital mínimo de 3000 euros. Posteriormente, será fundamental la apertura de una cuenta bancaria que sea exclusiva para el negocio en el que se va a depositar todo el capital social.

La adquisición de una residencia de mayores ya existente también obliga a la definición de los nuevos estatutos sociales por parte de los nuevos socios. Finalmente, será necesario que efectuemos la compraventa de participaciones y la posterior firma ante un notario. Una vez ya estén las acciones en manos de los nuevos socios capitalistas, habrá que inscribir la sociedad en el Registro Mercantil y obtener el NIF provisional.

Sin el asesoramiento adecuado, este tipo de operaciones pueden ser mucho más complicadas. Por ello, en Salus Capital somos especialistas en la compraventa de sociedades, de negocios y de inmuebles relacionadas con el sector geriátrico. Además, administramos contratos de arrendamientos del negocio, manteniendo la propiedad del inmueble. Por otro lado, ayudamos a nuestros clientes a hacer realidad proyectos de llave en mano y diferentes fórmulas de financiación que sean viables. En el caso de que necesitemos vender, llevamos a cabo una valoración previa de la empresa, el negocio o el inmueble.

Como conclusión, las residencias de tercera edad se están convirtiendo en uno de los activos más atractivos del presente y del futuro, aunque requiere un alto nivel de especialización para que este tipo de inversiones sea exitosa. Ponte en manos de Salus Capital y rentabiliza tu capital.

Invertir en residencias: modelo de éxito

Invertir en residencias se ha convertido en una de las opciones más rentables de los últimos años. De este hecho da buena muestra la cantidad de fondos de inversión, socimis y grandes corporaciones empresariales que han apostado por nuestro país a la hora de invertir en este sector. No obstante, hay más motivos por los que esta inversión supone todo un éxito:

• Aumento de la esperanza de vida. La esperanza de vida aumenta todos los años debido a los avances científicos y médicos que nos permiten vivir más y mejor. Por este motivo, las residencias de personas mayores han proliferado por toda la geografía nacional, con las consiguientes oportunidades de empleo y de crecimiento económico. Es una realidad social que no va a cambiar, de ahí que las inversiones económicas previstas para 2021 y 2022 se mantengan.
• Volumen de facturación. Este sector genera una facturación de 4.500 millones de euros anuales, de ahí que este motivo sea uno de los más atractivos para los inversores.
• Respaldo del sector público y político. El cuidado de personas mayores es interés público para cualquier administración o gobierno. No obstante, sería imposible que se gestionara todo el volumen de residencias por parte del sector público, desarrollándose, así, un aumento de las privadas. Por ejemplo, en Cataluña hay aproximadamente 200 geriátricos públicos en contraposición a los 900 que hay privados. Esto no quita que las diferentes administraciones ejerzan sus competencias en cuanto a inspección y vigilancia de los marcos normativos que son de aplicación en esta materia.

¿Cuál es la situación actual?

La pandemia ha sido un imprevisto para todos nosotros desde el punto de vista emocional, así como un fuerte golpe a las cuentas y finanzas de todo tipo de empresas. Lo que nunca nos podríamos imaginar es que esta crisis sanitaria afectara de una forma tan perjudicial a las personas mayores y, por consiguiente, a las residencias.

Durante los meses del confinamiento domiciliario del año 2020, vimos cómo el virus se ensañaba con las personas mayores, más concretamente en las residencias donde vivían. Esto afectó a personal y residentes, y dejó, tras de sí, un número de fallecimientos que no dejaba de crecer día tras día.

La avanzada edad de los residentes, así como la carencia de recursos materiales para afrontar los primeros meses de pandemia, en consecuencia, las residencias se quedaron totalmente desprotegidas debido a la dificultad de todas las administraciones para afrontar esta situación a todos los niveles.

Estos hechos originaron pérdidas económicas durante todo el año 2020 (plazas libres, falta de personal, pérdida de confianza de los usuarios, etc.), así como una pérdida de valor en cuanto a la imagen que tenían estos centros.

Perspectivas de futuro: ha llegado el momento de comprar residencias de mayores

La pregunta que surge en estos momentos es: ¿qué perspectivas de futuro tiene este sector tras la crisis del coronavirus? La situación que tenemos ahora ya no es la misma que la del año pasado, ya que los geriátricos han visto reforzadas sus medidas de seguridad en el ámbito sanitario e higiénico y una mayor protección y ayuda por parte de las administraciones públicas. Por consiguiente, ha habido un aumento de la inversión por parte de las empresas que controlan este sector, junto con la llegada de la vacuna.

La normalización en este sector ha permitido que cada vez haya menos plazas libres que ocupar. Es decir, ahora mismo el sector se encuentra en fase de estabilización absoluta y, por consiguiente, se está recuperando la dañada imagen que ha dejado tras de sí la pandemia.

Los últimos estudios e informes publicados por consultoras de reconocido prestigio prevén que para el año 2035 haya un total de 13 millones de personas aproximadamente en residencias de personas mayores. Por lo tanto, el crecimiento será de un 38 %. Este hecho permite que los inversores y grandes grupos empresariales mantengan su apuesta firme por nuestro país en cuanto a operaciones inmobiliarias, así de como de capital.

Comprar o vender residencias geriátricas

Si estás interesado en vender residencias geriátricas para obtener rentabilidad o comprar residencias de mayores pensando en el futuro, no dudes en contar con el asesoramiento necesario.

En Salus Capital, somos una empresa especializada en operaciones de inversión relacionadas con las residencias de la tercera edad y contamos con un equipo altamente cualificado y con experiencia.

Invertir en residencias desde intereses diferentes

Hay una diversidad de actores con el ánimo de invertir en el entorno de las residencias. Desde sus correspondientes perspectivas e intereses tan distintos, necesitan asesoramientos también diferentes. Estos se dividen en tres grupos:

1. Los propietarios. Son las personas dueñas de uno o varios establecimientos y desean venderlos o alquilarlos para que otros los sigan explotando.
2. Los operadores. Son personas que desean gestionar o explotar una institución de manera profesional para prestar los servicios asociados a ella.
3. Los inversores inmobiliarios. Llevan a cabo distintos roles. Pueden ser inversores institucionales o privados. Lo habitual es que los primeros adquieran la forma de socimis o sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria y fondos. Es frecuente que los segundos sean family offices.

Ante esta multiplicidad de intervinientes, conseguir un asesoramiento muy personalizado y adaptado a las necesidades diferentes de cada colectivo es primordial para un proyecto de residencias. En Salus Capital tenemos el objetivo de que los proyectos sean viables y plenamente satisfactorios para todos ellos.

Asesoramiento a inversores inmobiliarios

Desde Salus Capital, empresa especializada en el asesoramiento inmobiliario, somos capaces de identificar las mejores oportunidades para cada tipo de inversor. Poseemos una amplia red que nos permite ofrecer distintas variedades de proyectos, ya sean para construir, en funcionamiento, con capital nacional o con greenfield. También facilitamos la puesta en contacto con el operador adecuado según las características del proyecto. Disponemos de la trayectoria y la experiencia para asegurar procesos eficientes y exitosos.

Asesoramiento a operadores

Aunque algunos operadores son también pequeños inversores inmobiliarios, lo habitual es que deseen centrarse en la gestión y explotación de las residencias. Puesto que somos empresa especializada en los asesoramientos, ofrecemos a los operadores un proyecto a medida y actuamos de intermediarios con los propietarios. Les brindamos la diligencia debida, gestionamos la documentación necesaria, los plazos, las expectativas y necesidades que surjan. Controlamos el cumplimiento de lo acordado por las partes. Asimismo, estamos en posición de buscar el inversor inmobiliario adecuado para acompañar al operador y que él adquiera el inmueble.

Asesoramiento a los propietarios

Los propietarios también son diversos, al margen del tipo de establecimiento. Algunos desean alquilar sus negocios, mientras que otros buscan traspasarlos o venderlos. En estos casos, el papel que desempeñamos consiste en realizar un análisis contable y financiero de la compañía, el tipo de sociedad, la ubicación y el entorno. También ayudamos a establecer un precio objetivo para la transacción. Constituimos un gran soporte a la hora de preparar la documentación y nos encargamos de encontrar al comprador o arrendador adecuado. Participamos y coordinamos el proceso de diligencia debida o due diligence. Revisamos los contratos y acuerdos que conducen a la formalización de la operación.

Valoración de residencias de tercera edad y tipos de proyectos

En Salus Capital estamos especializados en transacciones sobre las residencias, establecemos un precio objetivo previo a la negociación, valoramos el inmueble y lo diferenciamos del fondo de comercio o negocio. Analizamos la situación financiera de la sociedad y la asesoramos para lograr su optimización mediante planes y acompañamiento.

Los diferentes actores interesados en este tipo de establecimientos buscan varias fórmulas para invertir y conseguir beneficios.

Proyectos llave en mano

En los proyectos llave en mano, un contratista o inversor inmobiliario se encarga de realizar toda la obra y los trámites por un precio cerrado y en un plazo determinado. Es una fórmula muy generalizada para las inversiones en las residencias de la tercera edad.

Proyectos en funcionamiento

Se trata de residencias que buscan nuevos inversores, operadores o ambos, ya sea porque los gestores dejan el negocio o porque los dueños desean venderlo, traspasarlo o alquilarlo.

Proyectos greenfield y proyectos de inversores nacionales

Puesto que somos una empresa especializada en invertir en residencias, estamos familiarizados con las particularidades y requisitos exigidos cuando los inversores no son nacionales del país o greenfield. En estos casos, el capital procede del extranjero. En Salus Capital, proporcionamos seguridad y minimizamos los riesgos de las inversiones.

En Salus Capital realizamos un completo análisis estratégico en el que establecemos el marco temporal y financiero. Elaboramos un plan de inversión para buscar beneficios y contribuir al crecimiento del negocio. Salus Capital te ayuda con tu proyecto de residencias de la tercera edad. ¿Deseas invertir en este sector rentable? ¡Llámanos!

El Plan de Choque de la Dependencia, otro motivo para invertir en residencias

Este plan, firmado por la patronal y los sindicatos del sector el pasado 18 de marzo, va a suponer un gran avance en los servicios dedicados a la dependencia. En este 2021 se dotará al sistema con más de 900 millones de euros. En los próximos años, se contempla la aportación de otros 2700 para alcanzar un total de 3600 millones de euros.

El principal objetivo de este plan de choque es reducir los tiempos de tramitación de las solicitudes y, en definitiva, terminar con las listas de espera para recibir asistencia domiciliaria o para entrar en una residencia. También se busca que los profesionales que trabajan en este ámbito tengan unas mejores condiciones laborales.

Según Cinta Pascual, presidenta de CEAPs, casi 230 000 personas están esperando para recibir atención a la dependencia. Esta cifra, realmente lamentable, se verá mejorada gracias a la firma del nuevo plan. No podemos olvidar que un 70 % de los servicios de atención se han desarrollado con capital privado y que el sector necesita más aportación de dinero público.

En definitiva, se persigue que las personas mayores reciban una mejor atención en los centros de la tercera edad. Porque el bienestar físico y mental de estas personas tiene que ser, naturalmente, el objetivo básico de las residencias.

Por otra parte, si invertir en residencias siempre ha sido una excelente idea, gracias a este plan de choque se convierte en una magnífica alternativa empresarial y de creación de empleo. La inyección de dinero facilitará los primeros pasos de quienes se animen a crear o comprar una residencia, así como un buen apoyo durante los momentos difíciles que tiene que afrontar toda empresa.

Pero, para invertir en residencias, es aconsejable que nos pongamos en manos de profesionales que conozcan a la perfección el sector y nos asesoren a lo largo de todo el proceso.

Salus Capital, el asesor perfecto para invertir en residencias

Esta empresa, con varios años de dedicación en el mundo de la dependencia, nos ofrece el asesoramiento perfecto en todo tipo de operaciones relacionadas con las residencias de la tercera edad. Ya ha intervenido en 25 transacciones exitosas con un valor gestionado de 175 millones de euros.

Su asesoramiento incluye todas las fases del proceso, ya sea este una compra, una venta o una fusión de residencias. Concretamente, gestiona las siguientes operaciones:

• Compraventa de empresas.
• Compraventa de la empresa, incluido el inmueble.
• Alquiler del negocio conservando el propietario la titularidad del inmueble.
• Proyectos llave en mano.
• Tasación de empresas e inmuebles.
• Búsqueda de financiación.

Mediante todos estos servicios, asesora en las operaciones tanto a propietarios como a operadores e inversores. Y presta a cada uno de ellos la orientación que necesita.

Asesoramiento a operadores

Para quienes ya se encuentren inmersos en el mundo de las residencias, Salus Capital busca proyectos tanto en España como en Portugal que coincidan con los intereses del cliente. También se ocupa de negociar con la propiedad y, una vez alcanzado el acuerdo, de redactar todos los documentos pertinentes.

Asimismo, se encarga de resolver todos los imprevistos que puedan surgir a lo largo de la operación. Incluso, si el operador lo pide, busca un comprador para el inmueble, para que se lo arriende a largo plazo y solo tenga que ocuparse de gestionar el negocio.

Asesoramiento a propietarios

Salus Capital también se encarga de asesorar a los propietarios que deseen vender su negocio. Les ofrece un análisis del estado financiero de su empresa y, en función de este, les propone un precio objetivo de venta. También se encarga de buscar el comprador adecuado y de preparar toda la documentación relativa a la venta.

Acompaña al propietario en todo el proceso y soluciona los problemas que puedan surgir. Finalmente, revisa los contratos de venta y todos los acuerdos legales para el buen fin de la operación.

Asesoramiento a los interesados en la inversión de proyectos llave en mano

Salus Capital orienta igualmente a todo tipo de inversores interesados en poner su dinero en las residencias. Trabaja tanto con inversores públicos como con capitales privados y acompaña a lo largo de toda la operación. Además, ofrece distintos tipos de proyectos:

1. Residencias en funcionamiento ubicadas tanto en España como en Portugal.
2. Proyectos llave en mano.
3. Búsqueda de un operador que gestione el centro para los inversores inmobiliarios que solo deseen comprar el inmueble.

En conclusión, Salus Capital es el asesor indicado a la hora de invertir en residencias de la tercera edad. Se trata de un sector que va a experimentar un importante desarrollo gracias al Plan de Choque de la Dependencia 2021-2023 recientemente aprobado.